Y ahora, ¿qué gastos puedo reclamar a mi banco?

Tras la reciente decisión de la Sala Tercera del Tribunal Supremo del pasado 6 de noviembre de 2018, donde el alto tribunal “da la razón” a las entidades financieras sobre el impuesto de actos jurídicos documentados en que siga siendo el cliente quien lo pague, surge un gran desconcierto entre los consumidores sobre que gastos sí se pueden reclamar.

En el siguiente artículo vamos a intentar explicar qué gastos conlleva la compra venta de una vivienda con hipoteca y cuáles de esos gastos debe soportar el prestatario (es decir, el cliente) y cuáles no, y en el caso de haberlos pagado, cómo se ha de proceder para reclamarlo.

Cuando se compra una vivienda, se realiza una compraventa que en nuestro sistema se ha de realizar ante notario para posteriormente proceder a su registro. Esa compra venta por tanto acarrea el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (para el caso de que el inmueble sea usado) o Iva o IGIC (en el caso de que el inmueble sea nuevo), sea cual fuere, siempre por cuenta del comprador, así como los gastos del notario y del registro de la propiedad una vez se inscriba la operación.

El problema surge cuando esa compraventa se realiza con una hipoteca (que es la mayoría de los casos) donde interviene una entidad financiera, quien a cambio de prestarnos el dinero requiere determinadas garantías de que podremos devolvérselo, y, entre tantas garantías (ya sabemos, documentación, nóminas, avales, situación financiera…) añaden la de elevar a escritura pública la constitución de dicho préstamo, en definitiva la hipoteca. Esa operación, fruto de una mayor garantía para el banco genera sus propios gastos como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, gastos de notaría y de registro, por lo tanto cabe preguntarse:

¿Por qué si es el banco el que quiere e impone unilateralmente dicha garantía debe correr con los gastos que ello genera el cliente?

¿Por qué siempre la parte débil, el consumidor, es la que soporta mayor carga?

La respuesta a estas preguntas son las que han suscitado el conflicto del que venimos hablando. Tras dar muchas vueltas, reclamaciones, existencia de sentencias contradictorias, la intervención de Europa con su pronunciamiento judicial tan conocido de diciembre de 2016 y finalmente tras la decisión del Tribunal Supremo del pasado 6 de noviembre, la reclamación por los gatos de constitución de hipoteca (no sabemos si definitivamente, aunque entendemos que sí) abarca los siguientes conceptos:

1.- Gastos de Notario por la operación de la hipoteca.

2.- Gastos de Registro de la operación de la hipoteca.

3.- Gastos de tasación.

4.- Gastos de asesoría, cuando ésta ha sido elegida e impuesta por la entidad financiera (hecho que ocurre en la gran mayoría de los casos)

Cabe añadir, que a partir del lunes 12 de noviembre de 2018, el Gobierno, mediante Real decreto, ha legislado que toda hipoteca que se constituya a partir de esa fecha (sin efecto retroactivo) además de los gastos detallados anteriormente, será también por cuenta de la entidad financiera el Impuesto de Actos jurídicos Documentados.

Para poder reclamar esos gastos, lo primero que tenemos que saber es con qué documentos contamos y para ello hemos de recopilar todos los papeles que en su día nos dieron tras la firma (y que con la emoción de adquirir nuestra casa, apenas hicimos caso) y guardamos en un cajón junto con la escritura; sí ese cajón de “papeles importantes” y que rara vez abrimos, para ver si tenemos todas las facturas que nos hacen falta, pero si falta alguna no hay que desfallecer, cabe recordar que existe la obligación de que tanto el Registro, Notaría o Asesoría tengan que guardar por un determinado tiempo (mínimo 6 años obligatoriamente) las facturas expedidas, así que en función de cuanto hace que hayamos firmado nuestra hipoteca tendremos que hacer un peregrinaje por estos lugares para que nos expidan una copia y de ahí una vez obtenida toda la documentación, ya sólo queda la reclamación judicial.

Finalmente en torno a la controversia generada y en un intento de aclarar la situación desde el legislador, el gobierno a decretado que el pago del impuesto de actos jurídicos documentados se impute a los bancos, pero eso sí, sin efecto retroactivo, es decir, que en todas las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de este cambio legislativo, son los clientes los que tiene que afrontar el pago de este impuesto y por lo tanto no cabe reclamarlo en los juzgados.

En cualquier caso, en Mediavilla Fortes Abogados estamos para asesoraros y orientaros sobre la mejor forma de proceder, así como para el estudio de la viabilidad de vuestra reclamación, lo cual haremos de forma personal y profesional como especialistas en derecho bancario que somos.