Todo lo que hay que saber sobre la reclamación de su hipoteca 2, Los gastos de hipoteca

 

En este segundo capítulo dedicado a todo lo que hay que saber sobre la reclamación de su hipoteca vamos a hablar de Los gastos de hipoteca, que son y cómo podemos proceder para reclamarlos.

Cuando firmamos una hipoteca se generan unos gastos, que pueden ser en torno al 10 % del valor de la operación hipotecaria, en impuestos, gestoría, notario y cuyas condiciones de pago, incluidas en la escritura de hipoteca, son redactadas por el banco. De nuevo la entidad financiera pone las reglas y siguiendo su interés, en las escrituras se suele indicar que todos los gastos van a cuenta del cliente. Sin embargo en la ctualidad muchos ciudadanos están acudiendo a los tribunales para solicitar la nulidad de esta cláusula al entender que no todos los gastos corresponde pagarlos al hipotecado.

Primero debemos de hacer un desglose de estos gastos y entender que cuando firmamos una hipoteca en realidad se producen dos actos, el primero es la compraventa del inmueble, una parte vende y otra compra. A la vez hay un segundo acto, el banco nos presta dinero para la compra del inmueble y como tal se inscribe la hipoteca del inmueble como garantía del pago del crédito. Así que tenemos la compra venta por un lado y la hipoteca por otro lado.

Cuando se firma la hipoteca hay dos intereses, el del consumidor que adquiere su casa y que está interesado en que esa titularidad quede clara a todos los efectos legales y el interés del prestamista que también quiere que quede claro que la persona que ha adquirido la vivienda le debe un dinero y que si no paga la garantía del impago es esa vivienda. Esta es la clave para entender qué gastos corresponde a cada uno, a rasgos generales podemos decir que los gastos de la compraventa son del consumidor y los gastos de la hipoteca del prestamista.

Así pues para tener claros los gastos de la hipoteca tenemos:

Gastos de registro:

Registro de la compraventa
Registro de la hipoteca

Gastos de Notario:

Firma de la hipoteca
Firma de la compraventa del inmueble

Impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modelo 600

Gestoría.

Como vemos en casi todos los casos podemos diferenciar entre los gastos derivados de la compraventa y de la hipoteca.

Las entidades bancarias intentan hacer ver que el usuario es el único beneficiado por la otorgación del crédito hipotecario, por lo corresponde a este hacerse cargo de todos los gastos, pareciera como si las entidades financieras otorgaran hipotecas como una especie de función social o que su actitud es pasiva en cuanto a su otorgamiento, cuando es una parte muy importante de su volumen de negocios y como por ello compiten entre ellas por la captación de clientes, desarrollando campañas de marketing y publicidad para que los compradores de viviendas acudan a ellos a suscribir hipotecas.

Es decir, los bancos están interesados en otorgar hipotecas y se lucran con ellas y para garantizar su pago se valen de registro y notarios. Así pues al banco corresponde el pago de de los gastos del registro en cuanto a la inscripción de la hipoteca, de la firma de la hipoteca en el notario. El pago de la gestión de la gestoría es algo más discutible.

En cuanto al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, es la excepción a los gastos vinculados a la constitución de hipoteca y que van a correr de mano del hipotecado, según el reciente dictamen del 28 de febrero del tribunal supremo que ha fallado por unanimidad, que este impuesto debe de ser pagado por el cliente y no por el banco.

Enlace a la sentencia del 28 de febrero de 2017:

En todo caso estamos en una situación similar a la dada en las cláusulas suelo, en cuanto a que el banco, valiéndose de su capacidad de imponer las condiciones y de su mayor conocimiento de la ley, redacta la escritura y procede a imponer todos los gastos al cliente. Pero, como en las cláusulas suelo, podemos volver a la la jurisprudencia para considerar si se trata de una cláusula abusiva, dando tres puntos o condiciones:

1. Que sea impuesta por el empresario, en este caso Banco, que impone que todos los gastos son a cuenta del usuario, sin que se puede discutir el pago de ninguno de ellos.

2. En contra de las exigencias de la buena fe causando un desequilibrio entre las partes, el banco se beneficia arrogándose todos los privilegios en detrimento del usuario. Desde luego imponer todos los pagos, sin entrar en los derechos y obligaciones es un hecho bastante claro de la vulneración de este punto.

3. Que la existencia del desequilibrio perjudique al consumidor, poco hay que decir sobre a quién perjudica esta cláusula de gastos, desde luego no al que la impone y la desarrolla.

En resumen y para acabar se trata de cláusulas tipo, que se imponen a todos los clientes en los mismos términos y condiciones, fueran cuales fueran sus condiciones personales. Un documento que elabora la entidad financiera y que por supuesto recogía todos las condiciones a interés del banco y sin capacidad de negociación por el consumidor.

Todas estas razones garantizan un alto éxito de la reclamación ante la entidad bancaria, la mejor manera es presentar su reclamación ante el banco y en caso de que se nieguen a al menos devolvernos los gastos relacionados con la firma de la hipoteca en el notario y su inscripción en el registro de la propiedad,  proceder a su reclamación en los juzgados, reclamación que se puede ejercer junto a la reclamación de la cláusula suelo.